O fundo imobiliário KNHF11 concluiu recentemente a compra de dois andares no edifício corporativo São Luiz, conforme apontado no Relatório Gerencial. A aquisição, no valor de R$ 27,1 milhões, será paga em seis parcelas. Embora os conjuntos estivessem vagos no momento da compra, a gestão já conseguiu locar um dos andares, reduzindo a vacância do fundo para 5,2%. Um ponto de atenção importante é que, em 2024, cerca de 8% dos contratos irão vencer e 61% dos contratos podem passar por revisionais, o que vale a pena monitorar de perto até o final do ano.
Com o aumento da curva de juros em agosto e a piora da situação fiscal e das expectativas de inflação, a valorização de certos fundos de ativos reais parece menos provável nos próximos trimestres. Diante desse cenário, o fundo optou por reduzir a exposição em fundos de logística, shoppings e CRIs, no valor de R$ 19,8 milhões, o que representa 7,49% da posição em FIIs. Por outro lado, a gestão aproveitou o momento para realizar compras pontuais, no valor de R$ 3,8 milhões, em fundos dos segmentos de escritórios e shoppings, que estão bastante descontados em relação ao seu valor justo.
Em agosto de 2024, o fundo não fez novas aquisições de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), mas a Kinea, gestora do fundo, destacou o acompanhamento de duas operações:
- CRI Desenvolvimento Extrema: O fundo aprovou uma carência de um mês para o proprietário do imóvel concluir a locação do galpão logístico em Itapeva (MG). O projeto foi entregue dentro das especificações e já conta com dois contratos firmados, com previsão de ocupação total até o fim de setembro.
- CRI Projeto Imobiliário Sorocaba: A obra está com atraso em relação ao cronograma, mas foram aprovadas medidas adicionais de acompanhamento e um aporte de R$ 2,4 milhões da devedora para ajudar no andamento do projeto.
O Relatório Gerencial também mostra as obrigações a pagar, sendo R$ 65,1 milhões referentes à aquisição do edifício HLFL e R$ 139,1 milhões do São Luiz. Mesmo com essas obrigações, o fundo tem um saldo de caixa estimado em R$ 131,9 milhões, o que representa 6,7% do patrimônio líquido. O fundo conseguiu manter os rendimentos graças a mecanismos de sellers finance e, segundo a gestão, não haverá necessidade de novas emissões para cobrir os passivos no curto prazo.
Principais indicadores do KNHF11:
- Preço: R$ 95,55
- Dividend Yield: 11,54%
- Resultado por cota: R$ 0,91
- Distribuição por cota: R$ 0,90
- Prazo médio contratual: 4,1 anos
- Ganho de capital: negativo em 4%
- Reserva acumulada por cota: R$ 0,34
- Guidance de rendimentos: R$ 0,85 – R$ 0,95
Composição do Portfólio:
- FIIs: 12,8%
- CRIs: 58,9%
- Ações: 0,8%
- Imóveis: 20,5%
- Caixa: 17,1%
As maiores posições do fundo estão em BRCO11, LVBI11 e HSML11 (FIIs) e MDNE3, MRVE3 e CYRE3 (ações).
O KNHF11 continua se destacando pela capacidade de adquirir ativos relevantes, como os andares do edifício São Luiz, e por manter a vacância em níveis controlados. A gestão ativa e a diversificação entre FIIs, CRIs, imóveis e ações demonstram solidez. No entanto, é importante ficar atento às revisionais de contratos que ocorrerão até o fim do ano, pois podem impactar os resultados. O fundo também tem mostrado resiliência ao lidar com as obrigações a pagar sem recorrer a novas emissões, o que é um bom sinal para os cotistas. Vale acompanhar de perto o desempenho nos próximos meses.
FAQ – KNHF11: o que esperar dos próximos meses?
- Qual foi a última aquisição do fundo KNHF11?
O fundo concluiu recentemente a compra de dois andares no edifício corporativo São Luiz por R$ 27,1 milhões. Embora os espaços estivessem vagos, um dos andares já foi locado, reduzindo a vacância para 5,2%. - Quais são os principais riscos em 2024 para o KNHF11?
Cerca de 8% dos contratos irão vencer em 2024, e 61% podem passar por revisionais. Esses fatores podem impactar os rendimentos do fundo, portanto, vale a pena monitorar as renegociações até o fim do ano. - Como o fundo está se posicionando em relação à alta dos juros e ao cenário fiscal?
Devido à elevação da curva de juros e ao cenário fiscal desafiador, o KNHF11 reduziu sua exposição em fundos de logística, shoppings e CRIs, vendendo R$ 19,8 milhões em ativos. Ao mesmo tempo, realizou compras pontuais de R$ 3,8 milhões em fundos de escritórios e shoppings, que estão descontados. - Qual a situação atual das operações de CRIs?
O fundo está monitorando duas operações de CRIs:
CRI Desenvolvimento Extrema: A locação do galpão logístico está quase concluída, com previsão de ocupação total até o final de setembro.
CRI Projeto Imobiliário Sorocaba: A obra está atrasada, mas medidas de acompanhamento e um aporte de R$ 2,4 milhões foram realizados para dar continuidade ao projeto. - Vale a pena investir no KNHF11?
Sim, o KNHF11 tem mostrado resiliência ao lidar com suas obrigações e mantém uma boa diversificação de portfólio. A gestão ativa e a capacidade de adquirir ativos relevantes, como no caso do edifício São Luiz, reforçam a solidez do fundo. No entanto, é importante ficar atento às revisionais de contratos em 2024, que podem impactar os resultados.