Embora o nível de obrigações a pagar do fundo de shoppings XPML11 esteja relativamente elevado, o fundo mantém uma posição confortável em caixa, com 17,4% de liquidez garantida até 2025. Isso dá ao fundo uma boa margem de segurança para cobrir suas necessidades financeiras no curto prazo, sem grandes apertos.
Outro ponto que chamou bastante a atenção do mercado foi a recente reavaliação patrimonial do portfólio do fundo, que subiu cerca de 8%. Isso representa um acréscimo impressionante de R$ 467 milhões no valor justo dos imóveis. Esse aumento não passou despercebido e trouxe à tona um ponto interessante para os investidores: o potencial de valorização dos fundos imobiliários.
O que ajudou a puxar essa reavaliação do XPML11 foi, em grande parte, a expansão do Catarina Fashion Outlet, localizado na cidade São Roque (São Paulo). A nova área adicionou mais de 21 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) ao empreendimento, aumentando o potencial de geração de receita do fundo.
Em relação aos números mais recentes, o XPML11 apresentou uma melhora nos indicadores de rentabilidade, com o NOI (lucro operacional líquido) caixa por metro quadrado subindo 2,6%, as vendas por metro quadrado crescendo 3,7% e baixa vacância. Essa recuperação no varejo foi impulsionada pelo crescimento do PIB no primeiro trimestre de 2024, um dado que vem beneficiando o setor e deve continuar trazendo bons ventos ao longo do segundo semestre de 2024.
Estamos confiantes de que o atual nível de distribuição do XPML11 vai se manter estável nos próximos meses. Mesmo com uma dependência menor de ganho de capital, o fundo se beneficia do mecanismo de sellers finance, que oferece um fluxo de caixa previsível.
Principais indicadores do XPML11:
- Vacância: 4,8%
- Preço: R$ 112,00
- Alavancagem: 20%
- Dividend Yield: 9,61%
- Ganho de capital: 5,4%
- Resultado por cota: R$ 0,95
- Distribuição por cota: R$ 0,92
- Reserva acumulada por cota: R$ 0,44
O XPML11 segue apresentando uma gestão sólida, com boas perspectivas para o futuro. A reavaliação patrimonial e a expansão do Catarina Fashion Outlet são sinais claros de que o fundo está buscando crescimento e mais rentabilidade. Mesmo com um nível de obrigações relativamente alto, o caixa do fundo está bem posicionado para segurar as pontas até 2025, e o cenário econômico parece favorável, especialmente no varejo. Para os investidores que buscam segurança e potencial de valorização, o XPML11 pode ser uma ótima adição à carteira.
FAQ – XPML11: Oportunidades para o investidor?
- O que significa a reavaliação patrimonial de 8% no XPML11?
A reavaliação patrimonial de 8% significa que o valor justo dos imóveis do fundo aumentou em cerca de R$ 467 milhões. Isso reflete o potencial de valorização dos ativos do XPML11, especialmente devido à expansão de empreendimentos como o Catarina Fashion Outlet. - Como o XPML11 está lidando com suas obrigações financeiras?
Embora o nível de obrigações do XPML11 esteja elevado, o fundo mantém uma posição de liquidez confortável, com 17,4% de caixa garantido até 2025. Isso proporciona uma margem de segurança para o fundo cobrir suas necessidades financeiras no curto prazo sem dificuldades. - O que impulsionou o crescimento da receita do XPML11?
O crescimento da receita foi impulsionado pela expansão do Catarina Fashion Outlet, que adicionou mais de 21 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), além de uma recuperação no setor de varejo, beneficiada pelo crescimento do PIB no primeiro trimestre de 2024. - Como o XPML11 está performando em termos de rentabilidade?
O XPML11 apresentou uma melhora nos indicadores de rentabilidade, com o lucro operacional líquido (NOI) caixa por metro quadrado subindo 2,6% e as vendas por metro quadrado crescendo 3,7%, refletindo uma recuperação no setor de varejo. - Vale a pena investir no XPML11?
Sim, o XPML11 oferece um equilíbrio entre segurança e potencial de valorização. Com uma boa gestão de caixa, uma reavaliação patrimonial positiva, e perspectivas de crescimento no setor de shoppings, o fundo pode ser uma adição interessante para carteiras que buscam rentabilidade e estabilidade.
