O HGRU11 acaba de anunciar um grande passo com a aquisição de 22 imóveis locados para as Lojas Pernambucanas, em uma transação de R$ 189,54 milhões. Até o momento, R$ 91 milhões já foram pagos, e o restante será parcelado: R$ 78,92 milhões em até 12 meses e R$ 19,61 milhões em 24 meses, com correções previstas de 3,92% e 7,66%, respectivamente, ajustadas pelo IPCA.
O contrato tem um modelo interessante, com um aluguel mínimo garantido e a possibilidade de um aluguel variável, atrelado ao faturamento de cada loja. Ou seja, quanto mais as lojas faturarem, maior será o retorno para o Fundo. Esse tipo de acordo já beneficiou o HGRU11 anteriormente, e a expectativa é que ele se repita com esses novos imóveis.
Os aluguéis mínimos somam R$ 1,36 milhão por mês, e, no primeiro ano, o cap rate será de 18%, caindo para 9,8% no segundo ano. No terceiro, após ajustes pelo IPCA, o Yield on Cost (YoC) deve estabilizar-se em 8,9%, o que demonstra um bom potencial de retorno ao fundo de renda urbana.
Os contratos, com prazos atípicos, variam de 10 a 16 anos, com uma média de 12,3 anos, garantindo estabilidade e previsibilidade no fluxo de caixa. Além disso, os 22 imóveis adicionam ao portfólio uma Área Bruta Locável (ABL) de 43,56 mil m², com 12 lojas em São Paulo, duas em Minas Gerais, três no Mato Grosso do Sul, quatro no Paraná e uma em Santa Catarina.
Essa movimentação é vista de forma bastante positiva, pois, ao longo dos últimos anos, o HGRU11 vendeu a mesma quantidade de ativos que agora adquiriu, gerando uma taxa interna de retorno (TIR) de 24,5% ao ano para os cotistas. O fundo comprou os imóveis no “atacado” e vendeu no “varejo”, maximizando os ganhos de capital. Agora, a expectativa é que a estratégia continue a gerar resultados favoráveis para os investidores.
Principais indicadores do HGRU11:
- Vacância: 1,3%
- Preço: R$ 121,18
- Alavancagem: 5,6%
- Dividend Yield: 9,94%
- Ganho de capital: 1,3%
- Resultado por cota: R$ 0,92
- Distribuição por cota: R$ 0,85
- Prazo médio contratual: 9 anos
- Reserva acumulada por cota: R$ 0,98
- Principais locatários: Carrefour, Assaí e Yudqs
A estratégia de compra e venda do HGRU11 tem sido bastante eficaz, e essa nova aquisição reforça o potencial de crescimento do fundo. A estrutura dos contratos, aliada ao modelo de pagamento por faturamento, traz uma excelente oportunidade de rentabilidade, sem perder a segurança de aluguéis mínimos garantidos. Para quem busca um fundo sólido com potencial de valorização, o HGRU11 continua sendo uma boa opção. Para o investidor que queira saber mais sobre essa movimentação do fundo, a gestão publicou um material de apoio complementar.
FAQ – HGRU11: Aquisição de 22 imóveis das Lojas Pernambucanas
O que é o HGRU11?
O HGRU11 é o fundo imobiliário CSHG Renda Urbana, que investe em imóveis comerciais e industriais de uso urbano, como lojas e galpões, visando gerar renda com contratos de locação de longo prazo. O fundo é gerido pelo Patria Investimentos.
Quais são os principais locatários do HGRU11?
Os principais locatários incluem grandes varejistas e empresas consolidadas, como Pernambucanas, Assaí, Yduqs e Carrefour. Isso garante uma certa segurança na geração de receita por meio de contratos de longo prazo.
Qual é a estratégia de aquisição e venda de ativos do HGRU11?
O fundo adota uma estratégia de compra de ativos em blocos (no “atacado”) e venda gradual (no “varejo”), com o objetivo de maximizar o ganho de capital. Esse modelo já gerou bons resultados no passado, com uma TIR de 24,5% ao ano em vendas anteriores.
Qual foi o impacto da recente aquisição de 22 imóveis locados para as Lojas Pernambucanas?
A aquisição de 22 imóveis adicionou uma Área Bruta Locável (ABL) de 43,56 mil m² ao portfólio e trouxe um cap rate de 18% no primeiro ano, com expectativa de estabilização em 8,9% no terceiro ano. Essa movimentação reforça a diversificação e a estabilidade do fundo, aumentando o potencial de renda para os cotistas.
Vale a pena investir no HGRU11?
Sim, o HGRU11 tem se mostrado uma opção interessante para investidores que buscam um fundo imobiliário diversificado, com contratos de longo prazo e locatários de peso. A recente aquisição, a estratégia eficaz de compra e venda de ativos e o histórico de geração de valor fazem dele uma boa escolha para quem deseja rentabilidade com segurança no longo prazo.
