O BTLG11 acaba de dar mais um passo importante em sua trajetória de crescimento, com a compra de 13 imóveis. O negócio envolve um valor total de R$ 1,77 bilhão, o que equivale a cerca de R$ 3,27 mil por metro quadrado, abrangendo 541,7 mil m². A maior parte desses imóveis está concentrada na região de São Paulo, sendo 94% deles a menos de 60 km da capital, com destaque para o complexo BTLG Louveira, que já está totalmente ocupado por grandes empresas como Unilever, DHL e Nestlé. O restante dos imóveis está localizado em Ipojuca (Pernambuco) e Queimados (Rio de Janeiro).
A compra foi dividida em duas parcelas: até agora, R$ 1,15 bilhão já foram pagos, e a segunda parcela, de R$ 614,25 milhões, será quitada nos próximos 18 meses, ajustada pelo IPCA. Isso dá ao fundo uma flexibilidade de pagamento interessante, especialmente em um cenário de inflação controlada.
Uma das grandes vantagens dessa aquisição é a qualidade dos locatários e o prazo médio dos contratos, que é de 6 anos. Com 17 inquilinos e 88% das multas de rescisão acima de quatro meses de aluguel, o fundo consegue manter uma boa segurança na sua receita. Além disso, mesmo com uma vacância física de 3%, a vacância financeira é zero, já que há um contrato de renda mínima garantida (RMG) de 18 meses para o imóvel BTLG Suape.
O destaque vai para o complexo BTLG Louveira, que conta com nove galpões em uma localização estratégica, na Rodovia Anhanguera, a 60 km de São Paulo. A taxa de ocupação na região costuma ser superior a 90%, o que reforça a atratividade e o potencial de geração de receita do fundo.
A operação deve gerar uma receita imobiliária de R$ 0,32 por cota, embora o guidance já sinalize um valor entre R$ 0,74 e R$ 0,80 por cota. Isso se traduz em um yield esperado de 14,6% nos primeiros 18 meses, com um cap rate de aquisição de 9,5%, o que é bastante competitivo.
De forma geral, essa aquisição traz uma série de benefícios para o portfólio do BTLG11. O número total de imóveis do fundo sobe para 35, aumentando as possibilidades de reciclagem e diversificação. Além disso, o percentual de imóveis classificados como A+ passa de 92% para 97%, o que melhora ainda mais a qualidade do portfólio. A vacância consolidada do fundo agora é de 2,9%, com a maior parte do ABL concentrada no estado de São Paulo, que representa 89% do total. Para mais informações detalhadas sobre essa transação detalhada acesse o Fato Relevante divulgado pela gestão.
Além disso, o fundo divulgou o recebimento de R$ 21,73 milhões referentes à venda de dois ativos ao TRBL11, com mais duas parcelas semestrais a serem recebidas, corrigidas por IPCA + 2%.
Principais indicadores do BTLG11:
- Vacância: 2,9%
- Preço: R$ 97,56
- Alavancagem: 3,1%
- Dividend Yield: 9,48%
- Ganho de capital: 0%
- Resultado por cota: R$ 0,82
- Distribuição por cota: R$ 0,78
- Prazo médio contratual: 4,3 anos
- Principais locatários: Assaí, Amazon e Ambev
- Guidance de rendimentos por cota: R$ 0,74 – R$ 0,80
- Reserva acumulada por cota: R$ 1,40 se incluirmos o lucro projetado
A compra dos novos imóveis consolida ainda mais a posição do BTLG11 como um fundo robusto no setor logístico, com ativos de alta qualidade e locatários de peso. O uso de RMG e a diversificação geográfica e de inquilinos fortalecem a estabilidade da receita, especialmente em um momento onde os investidores buscam segurança em seus rendimentos. Com um yield atrativo e uma boa gestão, o BTLG11 parece estar bem posicionado para continuar entregando resultados positivos no longo prazo. Para quem busca um fundo logístico sólido, essa é uma oportunidade a ser considerada.
FAQ – BTLG11: Conclusão da aquisição de 13 imóveis logísticos
- O que é o BTLG11?
O BTLG11 é um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) focado no setor logístico, investindo principalmente em galpões e centros de distribuição. Seu objetivo é gerar renda por meio de aluguéis desses imóveis, além de proporcionar potencial de valorização com a compra e venda de ativos. - Onde estão localizados os imóveis do BTLG11?
A maior parte dos imóveis do BTLG11 está concentrada na região de São Paulo, com 94% da receita vindo de imóveis localizados a até 60 km da capital. Há também imóveis em outros estados, como Pernambuco (Ipojuca) e Rio de Janeiro (Queimados), que representam uma menor parte do portfólio. - Quais são os principais locatários do BTLG11?
O fundo possui grandes empresas como locatárias, incluindo nomes de peso como Unilever, DHL, Nestlé e Shopee. Esses contratos de locação garantem uma receita estável e um prazo médio contratual de seis anos, aumentando a segurança do fundo. - Qual é o rendimento esperado por cota no BTLG11?
O BTLG11 tem um rendimento esperado entre R$ 0,74 e R$ 0,80 por cota, com um yield estimado de 14,6% para os primeiros 18 meses após a aquisição dos novos imóveis. Esse rendimento é considerado atrativo para investidores que buscam uma boa geração de renda passiva. - Vale a pena investir no BTLG11?
O BTLG11 oferece uma combinação de segurança e bom potencial de retorno, com ativos de alta qualidade, locatários de renome e uma diversificação interessante. Para quem busca exposição ao setor logístico com uma estratégia de longo prazo, o BTLG11 pode ser uma excelente opção de investimento, especialmente pelo seu histórico de boa gestão e geração de renda.
