O HGLG11 comunicou aos investidores uma nova possível aquisição: 50% da fração de dois galpões logísticos prontos, somando uma ABL de 83,47 mil m², localizados no condomínio logístico CLCRLog em Cariacica, Espírito Santo, bem próximo à capital Vitória. Além disso, o fundo prevê a expansão com um galpão modular adicional de 31,85 mil m², que já começou a ser preparado.
A transação está avaliada em R$ 161,17 milhões, dos quais R$ 149,17 milhões serão pagos ao assinar a escritura dos ativos prontos. Os R$ 12 milhões restantes, corrigidos pelo IPCA, serão pagos no fechamento da compra do terreno de expansão. O fundo, gerido pelo Patria, também estruturará um CRI de R$ 120 milhões com prazo de 10 anos para financiar a aquisição.
Principais indicadores do HGLG11:
- Vacância: 4,9%
- Preço: R$ 153,38
- Alavancagem: 12,1%
- Dividend Yield: 8,60%
- Ganho de capital: 10,7%
- Resultado por cota: R$ 1,24
- Distribuição por cota: R$ 1,10
- Prazo médio contratual: 3,9 anos
- Reserva acumulada por cota: R$ 0,53
- Principais locatários: Mercado Livre, Volkswagen e Ambev
Enquanto isso, o HGRU11 concluiu a aquisição de três propriedades educacionais do FII MINT11. Inicialmente, a negociação incluía quatro ativos, mas um deles foi vendido recentemente. A transação final inclui: Una Aimorés, em Belo Horizonte, com 9,73 mil m²; Escola Parque, no Rio de Janeiro, com 5,58 mil m²; e Colégio POP, em São Paulo, com 4,22 mil m². O valor total da compra foi ajustado para R$ 92,61 milhões, resultando em um custo de R$ 4,73 mil por metro quadrado.
Para viabilizar essa transação, foram utilizados R$ 3,75 milhões em caixa, um pré-pagamento de R$ 21,24 milhões em obrigações de securitização, além de R$ 24,25 milhões em CRI (com vencimento em 2030, IPCA + 6,5%) e R$ 43,35 milhões pagos por emissão de cotas do HGRU11. O cap rate da transação foi estabelecido em 11,9 anos, e o Yield on Cost ficou em 12,5%, sendo que todos os contratos são atípicos com duração média de 5,6 anos.
As receitas estão diversificadas entre Ânima Educação (48,1%), Bahema Educação (41,4%) e Rede Decisão (10,5%). Com essa operação, a alavancagem do fundo subirá de 5,8% para 6,4%. A maior parte das receitas das escolas vem do ensino fundamental (51,9%), seguido pelo ensino superior (48,1%).
Principais indicadores do HGRU11:
- Vacância: 1,3%
- Preço: R$ 118,00
- Alavancagem: 6,4%
- Dividend Yield: 10,26%
- Ganho de capital: 1,3%
- Resultado por cota: R$ 0,92
- Distribuição por cota: R$ 0,85
- Prazo médio contratual: 9 anos
- Reserva acumulada por cota: R$ 0,98
- Principais locatários: Carrefour, Assaí e Yudqs
Essas aquisições do HGLG11 e HGRU11 mostram a habilidade de ambos os fundos em se expandirem em áreas estratégicas, combinando a estabilidade do setor logístico com o potencial de crescimento do setor educacional. HGLG11 investe em um ativo em um polo logístico importante, enquanto o HGRU11 diversifica com propriedades educacionais bem localizadas, uma decisão que parece inteligente para diversificar suas fontes de receita. Ambos demonstram forte estratégia de crescimento, o que pode contribuir para uma performance sólida dos fundos.
FAQ – HGLG11 e HGRU11: Aquisições logísticas e educacionais
- Qual o foco principal do HGLG11?
O HGLG11 é um fundo de investimento imobiliário voltado para o setor logístico, focado na aquisição e desenvolvimento de galpões de alta qualidade, localizados em áreas estratégicas que servem de centros de distribuição e logística para grandes empresas. - Quais são os principais inquilinos do HGLG11?
O fundo possui contratos de locação com empresas renomadas, como Mercado Livre, Volkswagen, Ambev e outras grandes marcas que demandam galpões de qualidade para operações logísticas de grande escala. - Qual é o perfil de vacância do HGLG11?
O fundo mantém uma vacância controlada, com uma média historicamente baixa em comparação ao mercado. Ele busca contratos longos e inquilinos de grande porte, o que contribui para a estabilidade de receita. - O HGLG11 possui alavancagem?
Sim, o HGLG11 utiliza alavancagem de forma estratégica para financiar aquisições e expansões. Esse recurso é usado para aproveitar oportunidades de crescimento e fortalecer o portfólio. - Vale a pena investir no HGLG11?
Para investidores que buscam exposição ao setor logístico com potencial de crescimento e boa localização dos ativos, o HGLG11 pode ser uma excelente opção. A gestão ativa e o foco em ativos de alta qualidade proporcionam estabilidade e possibilidade de valorização, mas é essencial que o investidor avalie sua tolerância a riscos e objetivo de rentabilidade antes de investir. - Qual o foco principal do HGRU11?
O HGRU11 é um fundo de investimento imobiliário voltado para o setor educacional e comercial, com ativos voltados para locação a grandes redes de ensino e varejistas. O fundo busca imóveis bem localizados em áreas urbanas de grande demanda. - Quem são os principais inquilinos do HGRU11?
O fundo possui contratos com redes educacionais conhecidas, como Ânima Educação, Bahema Educação e Rede Decisão, além de outros inquilinos comerciais que trazem diversidade e estabilidade ao portfólio. - Qual é o perfil de vacância do HGRU11?
O HGRU11 possui um portfólio diversificado e contratos atípicos de longo prazo, o que ajuda a manter a vacância sob controle. Essa característica também permite maior previsibilidade de receitas e reduz o impacto de possíveis desocupações. - Como o HGRU11 financia suas aquisições?
O fundo utiliza uma combinação de caixa próprio, emissão de cotas e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) para financiar suas aquisições, o que garante maior flexibilidade financeira e permite a expansão do portfólio sem comprometer excessivamente o patrimônio. - Vale a pena investir no HGRU11?
Para investidores que buscam estabilidade com foco no setor educacional, o HGRU11 pode ser interessante. O fundo investe em imóveis com contratos de longo prazo e inquilinos bem estabelecidos, o que pode representar segurança e potencial de valorização. Contudo, é importante avaliar a estratégia de investimento e a tolerância ao risco antes de aplicar.
