O BTLG11 acaba de anunciar mais uma aquisição estratégica: um galpão logístico AAA em Cajamar – São Paulo, pelo valor de R$ 165 milhões. A estrutura de pagamento está dividida em várias etapas, começando com R$ 93,94 milhões, seguidos de um saldo final em até cinco dias e outros R$ 24,5 milhões e R$ 26,5 milhões em 12 e 24 meses, respectivamente, ambos corrigidos pelo IPCA. A novidade é ainda mais promissora, pois o imóvel já possui um contrato de locação Built-to-Suit (BTS) com a empresa Rojemac por 10 anos.
Com um cap rate estabilizado de 10% após o pagamento final e uma rentabilidade inicial de 12% nos primeiros dois anos, o ativo tem forte potencial para incrementar o portfólio do fundo, que agora possui 90% de sua ABL (área bruta locável) no estado de São Paulo. Além disso, o imóvel está localizado estrategicamente, com fácil acesso às Rodovias Bandeirantes e Anhanguera e, próximo a ele, o BTLG11 já conta com outros dois galpões.
Com essa aquisição, o BTLG11 passa a contar com 36 imóveis, totalizando 1,3 milhão de metros quadrados de área bruta locável (ABL), e uma vacância ajustada para 2,8%. O fundo também apresenta sólida posição de caixa, com aproximadamente R$ 600 milhões, e baixo índice de alavancagem, de 3,1%.
Outro ponto interessante é o lucro imobiliário da venda do BTLG SBC, que gerou R$ 5,5 milhões ao caixa do fundo, com parte recebida em outubro e mais duas parcelas a caminho, referentes aos ativos vendidos em Feira de Santana e Guarulhos.
Atualmente, a vacância está concentrada nas áreas de Jundiaí e Cabreúva, onde a equipe do fundo tem observado um aumento no número de visitas nas últimas semanas. Em Jundiaí, foi realizada uma revisão contratual que resultou em um aumento de 14% no aluguel para uma área de 3 mil metros quadrados, o que fortalece a expectativa de valorização dos aluguéis na região metropolitana de São Paulo.
No entanto, uma inadimplência por parte da locatária VIP em Cabreúva foi reportada, o que levou a gestão a considerar a rescisão do contrato. Apesar disso, o impacto é considerado marginal, inferior a 1%, dado que a VIP não está entre as 20 maiores locatárias do portfólio.
O BTLG11 tem cerca de 3% de seu patrimônio líquido alocado no fundo TRBL11, que, embora enfrente desafios recentes, não deve gerar grandes impactos no portfólio do BTLG11. Mesmo que as receitas do TRBL11 caiam pela metade, o efeito seria minimamente diluído, garantindo estabilidade ao fundo.
Principais indicadores do BTLG11:
- Vacância: 2%
- Preço: R$ 95,71
- Alavancagem: 3,1%
- Dividend Yield: 9,64%
- Ganho de capital: 21%
- Resultado por cota: R$ 0,79
- Distribuição por cota: R$ 0,78
- Prazo médio contratual: 4,3 anos
- Principais locatários: Assaí, Amazon e Ambev
- Guidance de rendimentos por cota: R$ 0,74 – R$ 0,80
- Reserva acumulada por cota: R$ 0,05 + R$ 1,39 a ser realizado
O BTLG11 continua demonstrando uma gestão sólida e estratégica, investindo em ativos de alto padrão e localização privilegiada, além de contar com uma forte posição de caixa para novas aquisições. Embora enfrente alguns desafios pontuais com inadimplência, o fundo segue muito bem posicionado para aproveitar a alta demanda por espaços logísticos nas regiões metropolitanas de São Paulo.
FAQ – BTLG11: Novo galpão logístico AAA em Cajamar
- O que é o BTLG11?
O BTLG11 é um fundo imobiliário do tipo de logística, focado na aquisição e gestão de galpões logísticos, principalmente em regiões estratégicas como o estado de São Paulo. Ele busca gerar renda através de aluguéis de imóveis voltados para operações logísticas e industriais. - Qual a localização dos imóveis do BTLG11?
A maioria dos imóveis do BTLG11 está concentrada no estado de São Paulo, que responde por 90% da área bruta locável (ABL) do fundo. Os ativos estão em locais estratégicos, próximos a rodovias importantes como Bandeirantes e Anhanguera, facilitando o transporte e a logística. - Como o BTLG11 administra a vacância?
Atualmente, a vacância do BTLG11 é de cerca de 2,8%, principalmente em áreas de Jundiaí e Cabreúva. A gestão tem trabalhado na ocupação desses espaços e, recentemente, revisou um contrato de aluguel com aumento de 14%, refletindo o crescimento da demanda por locações logísticas na região metropolitana de São Paulo. - Qual o nível de alavancagem e caixa do BTLG11?
O BTLG11 possui um baixo nível de alavancagem, em torno de 3,1%, e uma posição de caixa robusta, com cerca de R$ 600 milhões, o que dá ao fundo flexibilidade para novas aquisições e investimentos estratégicos. - Vale a pena investir no BTLG11?
O BTLG11 é uma opção atrativa para quem busca exposição ao setor logístico, com imóveis de alto padrão e bem localizados. Apesar de alguns desafios pontuais, como a inadimplência de uma locatária menor, o fundo tem se destacado pela forte gestão, alta ocupação e rentabilidade competitiva, com cap rates atrativos. É uma escolha interessante para investidores que buscam renda passiva e valorização de ativos no setor logístico.
