O fundo imobiliário ALZR11 divulgou recentemente um Fato Relevante (FR) informando a venda de seu galpão logístico APTIV, que agora passa a ser propriedade do fundo GGRC11. O valor total da transação foi de R$ 47,5 milhões, dividido em três partes: R$ 5 milhões pagos à vista, R$ 38,5 milhões em cotas da nova emissão do GGRC e mais R$ 4 milhões previstos para julho de 2025, corrigidos pelo IPCA. Existe ainda a possibilidade de uma parcela adicional de R$ 1 milhão, caso certas condições sejam cumpridas, embora elas não tenham sido detalhadas no comunicado.
No curto prazo, a venda do galpão não deve alterar o fluxo de receita do ALZR11, já que o aluguel do imóvel vendido será compensado pelos rendimentos das cotas de GGRC11 recebidas na transação. Como resultado imediato, haverá um ganho de capital estimado em R$ 0,05 por cota com o pagamento da primeira parcela e mais R$ 0,04 por cota na última.
A gestão do fundo também pode optar por vender as cotas do GGRC gradualmente, o que pode resultar em um retorno adicional para os cotistas. Esse ganho potencial é estimado em até R$ 0,38 por cota, dependendo das condições de negociação no mercado. Além disso, caso seja realizada a parcela adicional de R$ 1 milhão, a expectativa é de um lucro extra de R$ 0,08 por cota no segundo semestre de 2025. No total, o retorno da operação foi estimado em 13,7% acima do custo, equivalente a R$ 5,7 milhões ou R$ 0,47 por cota, considerando o valor contábil.
Outro ponto positivo dessa transação é o aumento do prazo médio dos contratos do portfólio do ALZR11, que passou de 9,1 para 9,3 anos, já que o contrato da APTIV tinha apenas 4,5 anos remanescentes. Este alongamento traz mais estabilidade para o fundo, favorecendo uma maior previsibilidade de receitas no longo prazo.
Avaliamos positivamente essa movimentação do ALZR11, principalmente por refletir a estratégia de gestão ativa do fundo. A venda de um ativo a cerca de 200 km de São Paulo não só gera liquidez, mas também reforça o caixa do fundo para sustentar novas aquisições. Para investidores de longo prazo, esse tipo de operação destaca o compromisso da gestão com a otimização da carteira, o que pode ser especialmente relevante diante de um mercado com boas oportunidades.
Principais indicadores do ALZR11:
- Vacância: 0%
- Preço: R$ 101,41
- Alavancagem: 39%
- Dividend Yield: 9,10%
- Resultado por cota: R$ 0,73
- Distribuição por cota: R$ 0,73
- Prazo médio contratual: 9,3 anos
- Principais locatários: Dupont, Femsa Coca-Cola e Oba Hortifrut
Em resumo, essa venda do galpão APTIV é um bom exemplo de uma gestão ativa, que gera valor ao cotista por meio de reciclagem de ativos e reinvestimento estratégico. É uma operação que reforça a solidez do fundo e oferece um potencial de valorização de cotas ao longo do tempo, tornando o ALZR11 uma opção atrativa para quem busca diversificação e ganho de capital.
FAQ – ALZR11: Venda do Galpão APTIV para o GGRC11
- Qual o foco de investimentos do ALZR11?
O ALZR11 investe principalmente em imóveis comerciais e galpões logísticos localizados em regiões estratégicas no Brasil. O fundo busca ativos de qualidade, locados com contratos de longo prazo e locatários sólidos, como empresas reconhecidas nacionalmente. - Como funciona a distribuição de rendimentos do ALZR11?
O ALZR11 realiza distribuições mensais de rendimentos, que variam conforme a performance do fundo e os valores recebidos em aluguéis e outros ganhos. Essas distribuições estão sujeitas a oscilações, de acordo com a receita gerada pelos contratos de locação e a gestão dos ativos. - Quais são os principais locatários do ALZR11?
O ALZR11 tem como locatários empresas de grande porte e relevância no mercado, como DuPont, Femsa Coca-Cola, e Oba Hortifruti. Esses contratos de locação atípicos e de longo prazo ajudam a garantir uma maior estabilidade nas receitas do fundo. - Como o ALZR11 gerencia a renovação e venda de ativos?
A gestão do ALZR11 adota uma estratégia de reciclagem de portfólio, ou seja, busca vender ativos em momentos estratégicos para maximizar o retorno. Recentemente, o fundo realizou a venda do galpão APTIV para o fundo GGRC11, como parte dessa abordagem de gestão ativa, o que também permitiu uma distribuição adicional de rendimentos aos cotistas. - Vale a pena investir no ALZR11?
O ALZR11 pode ser uma opção atrativa para investidores que buscam exposição a imóveis de qualidade e locatários sólidos, com foco em logística e renda urbana. A gestão ativa do fundo e a estabilidade dos contratos de longo prazo trazem potencial de ganho de capital e estabilidade nas distribuições, tornando-o interessante para compor uma carteira diversificada de investimentos imobiliários.
