No Relatório Gerencial (RG) de agosto de 2024, o MXRF11 apresentou algumas movimentações interessantes. Foram adquiridos R$ 16 milhões no CRI MRV Emcash (IPCA + 11,50%) e R$ 28,2 milhões no CRI JFL (IPCA + 7,50%), enquanto R$ 15 milhões do CRI Shopping Metrô Itaquera foram vendidos. No portfólio de Permutas Financeiras, houve um novo investimento de R$ 10,68 milhões no projeto Campo Belo, em São Paulo, além de reduções de capital em outros projetos como Perdizes 2 (R$ 250 mil) e Vila Olímpia 2 (R$ 1,4 milhões). Não houve alterações no book de FIIs.
A gestão do fundo também destacou que foram realizadas novas integralizações no valor de R$ 240 milhões, que foram liquidadas no início de setembro de 2024. Diversas operações de CRIs e permutas estão sendo estruturadas para alocação total dos recursos captados na última emissão. Será interessante acompanhar as taxas e o risco dessas novas operações, que devem impactar diretamente os resultados futuros.
Contudo, o resultado do MXRF11 foi afetado negativamente pela alta posição em caixa e pelas baixas variações inflacionárias nos últimos meses. O fundo terminou agosto com um resultado por cota de R$ 0,088 e distribuição de R$ 0,09 por cota, mantendo reservas acumuladas de R$ 0,0129. A taxa bruta média ponderada do portfólio de CRIs é composta por 69% em IPCA + 8,30%, 19% em CDI + 2,66%, menos de 1% em IGPM + 5% e menos de 1% em prefixado (10% ao ano).
Principais indicadores do MXRFI11:
- Preço: R$ 9,79
- Alavancagem: 0%
- Ganho de capital: 0%
- Dividend Yield: 12,33%
- Resultado por cota: R$ 0,088
- Distribuição por cota: R$ 0,090
- Reserva acumulada por cota: R$ 0,0129
- Portfólio: CRIs (63,6%), FIIs (9,8%), Permutas Financeiras (4,3%), Caixa (22,3%)
Já o MALL11 apresentou uma evolução positiva nos seus indicadores em agosto de 2024. As vendas totais aumentaram 42%, e as vendas por metro quadrado cresceram 12,5%. O NOI caixa teve um salto de 53%, e o NOI por metro quadrado aumentou 22%. A taxa de ocupação ajustada do portfólio permaneceu estável em 95%. Apesar da queda recente no rendimento e na cotação das cotas, que gerou alguma preocupação entre os investidores, é importante lembrar que o rendimento anterior estava inflado por ganhos de capital não recorrentes. Além disso, o aumento da Selic também influenciou o mercado secundário.
Atualmente, o MALL11 negocia com um P/VP de 0,83 (referência de 10 de outubro de 2024), o que representa um desconto de 17% em relação ao valor patrimonial da cota. Com uma distribuição de R$ 0,78 por cota e uma vacância de apenas 5%, o fundo ainda se mantém sólido, mesmo diante dos desafios recentes.
Principais indicadores do MALL11:
- Vacância: 5%
- Preço: R$ 98,93
- Alavancagem: 7,1%
- Dividend Yield: 10,23%
- Resultado por cota: R$ 0,78
- Distribuição por cota: R$ 0,78
O MXRF11 e o MALL11 demonstram boas movimentações estratégicas que podem gerar valor no médio e longo prazo. Enquanto o MXRF11 se concentra em novas alocações e uma gestão ativa de CRIs, o MALL11 mostra resiliência e crescimento em indicadores importantes, mesmo com pressões de mercado. Para investidores que buscam diversificação e retorno sólido, ambos os fundos oferecem oportunidades interessantes, especialmente com o desconto atual nas cotas do MALL11.
FAQ – MXRF11 e MALL11: Investimentos e crescimento no mercado de FIIs
- O que é o MALL11?
O MALL11 é um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) focado em shopping centers, investindo em imóveis comerciais com objetivo de gerar receita por meio da locação de espaços para lojas e serviços. - Quais são os principais indicadores do MALL11?
Em agosto de 2024, o fundo apresentou um resultado por cota de R$ 0,78, com distribuição equivalente de R$ 0,78/cota. O NOI (Resultado Operacional Líquido) aumentou em 53%, e a taxa de ocupação está em 95%. - O que pode explicar as recentes quedas na cota e na renda do MALL11?
A queda na renda e no valor da cota pode ser explicada pela ausência de ganhos não recorrentes, que vinham inflando os rendimentos, e pela alta da Taxa Selic, o que afeta o mercado imobiliário. - Qual o desconto atual do MALL11 em relação ao seu valor patrimonial?
O MALL11 está sendo negociado com um P/VP de 0,83, ou seja, um desconto de 17% em relação ao seu valor patrimonial (referência de 10/10/24). - Vale a pena investir no MALL11?
O MALL11 pode ser interessante para quem busca exposição ao setor de shoppings e acredita no potencial de recuperação do consumo, principalmente devido ao desconto atual em relação ao valor patrimonial. No entanto, a volatilidade nas distribuições e a influência da Selic alta são fatores a serem considerados. - O que é o MXRF11?
O MXRF11 é um FII de recebíveis, focado principalmente em investimentos em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), além de realizar investimentos em permutas financeiras e outros ativos do setor imobiliário. - Quais são os principais ativos do portfólio do MXRF11?
O portfólio do MXRF11 é composto por 63,6% em CRIs, 9,8% em FIIs, 4,3% em permutas financeiras e 22,3% em caixa. O fundo busca balancear risco e retorno investindo em diferentes ativos imobiliários. - Qual foi o desempenho do MXRF11 em agosto de 2024?
Em agosto de 2024, o resultado por cota foi de R$ 0,088, com distribuição de R$ 0,09 por cota. O fundo apresentou baixa alavancagem e uma taxa média ponderada de retorno de IPCA/INCC + 8,30%. - O MXRF11 fez novas aquisições recentemente?
Sim, o MXRF11 realizou a aquisição de R$ 16 milhões no CRI MRV Emcash (IPCA + 11,50%) e R$ 28,2 milhões no CRI JFL (IPCA + 7,50%). Por outro lado, houve venda de R$ 15 milhões do CRI Shopping Metrô Itaquera. - Vale a pena investir no MXRF11?
O MXRF11 é um fundo com uma carteira diversificada e gestão ativa, o que pode ser atrativo para quem busca exposição a CRIs e outros ativos imobiliários de renda fixa. Entretanto, o investidor deve avaliar o impacto da inflação e a estratégia de alocação de caixa do fundo.
