O fundo imobiliário XPML11 acaba de anunciar um grande movimento estratégico: a aquisição de 12,86% do Shopping FL Shops e 19,46% do Projeto Multiuso (Torre FL Shops), localizados na esquina da icônica Avenida Faria Lima com a Rua Leopoldo Couto de Magalhães, em São Paulo. Essa localização é considerada uma das mais nobres do país, tornando o ativo altamente atrativo.
Detalhes da Aquisição
O valor da transação é de R$ 179,14 milhões, sujeito a reajuste pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). Os pagamentos serão realizados ao longo do desenvolvimento do projeto, cuja inauguração está prevista para o segundo semestre de 2026.
Atualmente, o XPML11 já possui um CRI conversível de R$ 120 milhões. Após a conversão, o fundo deterá 32,5% da Torre Multiuso e 21,47% do shopping. Isso abre espaço para futuras decisões estratégicas da gestão, como manter ou não a participação na torre, ampliando a flexibilidade do portfólio.
Impacto no Fundo e Retornos Estimados
Os ativos serão administrados pela JHSF, que passará a representar 23% do portfólio do XPML11. No primeiro ano de operação, o resultado operacional líquido (NOI) estimado é de R$ 25,83 milhões, representando cerca de 5% do NOI total do fundo.
Embora o cap rate exato ainda não possa ser calculado, a expectativa é de que o retorno seja de dois dígitos, considerando as potenciais locações futuras na torre. Isso torna o investimento promissor, mas com pontos a monitorar.
Visão Estratégica para o Futuro
A aposta em um ativo premium na Faria Lima mostra o compromisso do XPML11 em fortalecer seu portfólio com imóveis de alto padrão. Apesar dos desafios de projeção e do prazo até a inauguração, o fundo demonstra uma visão estratégica sólida ao escolher um ativo com potencial de valorização significativa.
Principais indicadores do XPML11:
- Vacância: 4,4%
- Preço: R$ 103,55
- Alavancagem: 21%
- Ganho de capital: 0%
- Dividend Yield: 10,59%
- Resultado por cota: R$ 0,75
- Distribuição por cota: R$ 0,92
- Reserva acumulada por cota: R$ 0,34
Essa aquisição reforça o posicionamento do XPML11 como um dos principais fundos de shoppings no Brasil, com um portfólio diversificado e bem localizado. Para os cotistas, é uma oportunidade de participar de um projeto de alto padrão em uma das regiões mais valorizadas do país. Porém, vale acompanhar de perto a execução do projeto e as decisões da gestão para garantir que as expectativas se traduzam em resultados concretos. Em resumo, um movimento ousado, mas com grande potencial de retorno no médio e longo prazo.
FAQ – XPML11: Investimento em ativo premium na Faria Lima
- O que o XPML11 adquiriu no Shopping FL Shops?
O XPML11 comprou 12,86% do Shopping FL Shops e 19,46% do Projeto Multiuso (Torre FL Shops), localizados na esquina da Avenida Faria Lima com a Rua Leopoldo Couto de Magalhães, em São Paulo. Após a conversão de um CRI de R$ 120 milhões, o fundo terá 32,5% da Torre e 21,47% do shopping. - Qual foi o valor da transação e como será pago pelo XPML11?
A aquisição foi de R$ 179,14 milhões, ajustados pelo INCC, com pagamentos escalonados ao longo do desenvolvimento do projeto, cuja inauguração está prevista para o segundo semestre de 2026. - Qual será o impacto financeiro da aquisição no XPML11?
No primeiro ano após a inauguração, o resultado operacional líquido (NOI) estimado é de R$ 25,83 milhões, representando cerca de 5% do NOI total do fundo. O cap rate esperado é de dois dígitos, embora ainda não seja possível determinar o valor exato. - Quem irá administrar os ativos adquiridos pelo XPML11?
A administração será feita pela JHSF, que passará a representar 23% do portfólio do XPML11. Essa parceria reforça o foco em imóveis premium, com grande potencial de valorização na região da Faria Lima. - Vale a pena investir no XPML11?
O XPML11 continua diversificando seu portfólio com ativos de alta qualidade, como o Shopping FL Shops. A localização premium e o potencial de valorização tornam o fundo atrativo para quem busca exposição ao setor de shoppings. No entanto, é importante monitorar a execução do projeto e o impacto no fluxo de caixa do fundo. Para investidores de longo prazo, a aquisição pode agregar valor significativo.
