Em abril de 2024, o ALZR11 realizou a aquisição do Data Center Scala em Porto Alegre no Rio Grande do Sul, com 5,3 mil m² de área construída e uma capacidade inicial de TI de 1,2MW, podendo chegar a 4,8MW. Porém, pouco depois, enchentes atingiram o estado, impactando diretamente o ativo e suspendendo as negociações.
Agora, com um Fato Relevante (FR) publicado em 14 de novembro de 2024, a aquisição foi confirmada, mas com ajustes importantes: o preço do ativo caiu de R$ 150 milhões para R$ 120 milhões. Parte desse valor (R$ 52 milhões) já foi paga, e o restante será financiado por um CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) de R$ 68 milhões, com prazo de 10 anos e taxa de IPCA + 8,54%.
O contrato com a Scala tem duração de 15 anos, em modelo atípico e com fiança bancária, oferecendo um cap rate de 9,36%. No primeiro ano, a estrutura da operação eleva o cap rate para 10,4%, impactando positivamente a distribuição mensal em cerca de R$ 0,04 por cota. Além disso, o prazo médio contratual do portfólio subiu de 8,9 para 9,4 anos, reforçando a solidez dos contratos do fundo.
A aquisição foi integrada ao FII Digital Realty, no qual o ALZR11 é cotista, destacando a visão do gestor em separar teses com grande potencial, como o mercado de data centers. A diversificação do fundo também foi ampliada com os ativos de saúde Ana Rosa e Morumbi (ambos em São Paulo), totalizando 21 imóveis em diversos setores.
O caixa do ALZR11 está confortável no curto prazo, com R$ 270 milhões (21% do PL) disponíveis até outubro de 2024. No entanto, a alavancagem crescente reforça a necessidade de reciclagem de portfólio. Recentemente, o fundo vendeu o galpão APTIV, recebendo cotas do GGRC11 como parte do pagamento, e está em diligência para adquirir duas lojas do Assaí em São Paulo e Rio de Janeiro.
Principais indicadores do ALZR11:
- Vacância: 0%
- Preço: R$ 100,17
- Alavancagem: 26%
- Dividend Yield: 9,15%
- Resultado por cota: R$ 0,82
- Distribuição por cota: R$ 0,775
- Prazo médio contratual: 9,4 anos
- Principais locatários: Dupont, Femsa Coca-Cola e Oba Hortifrut
O ALZR11 tem demonstrado uma gestão ativa e estratégica, consolidando sua posição em setores promissores, como data centers e saúde. A redução no valor da aquisição do Scala foi um movimento positivo para ajustar o risco e aproveitar oportunidades. Contudo, o aumento da alavancagem exige atenção: a gestão precisará equilibrar as finanças com novas vendas para garantir uma operação saudável no longo prazo. Para investidores que buscam um portfólio diversificado e bem gerido, o ALZR11 continua sendo uma escolha interessante, mas é fundamental monitorar de perto os próximos passos da reciclagem de ativos.
FAQ – ALZR11: Aquisição de data center Scala em Porto Alegre por R$ 120 milhões
- O que é o ALZR11 e em quais setores ele investe?
O ALZR11 é um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) híbrido que atua principalmente no setor logístico e corporativo, mas vem ampliando sua atuação para áreas como saúde e tecnologia, incluindo data centers. Atualmente, possui um portfólio diversificado com 21 imóveis localizados em diversas regiões do Brasil. - Qual é o impacto da aquisição do Data Center Scala no ALZR11?
A aquisição do Data Center Scala em Porto Alegre reforça a estratégia de diversificação do fundo e sua entrada no setor de data centers, um mercado em crescimento no Brasil. A operação traz contratos longos e um cap rate inicial de 10,4%, contribuindo positivamente para as distribuições mensais. - O ALZR11 está alavancado? Isso é um risco?
Sim, o fundo utilizou alavancagem para financiar parte da aquisição do Data Center Scala, com a emissão de um CRI de R$ 68 milhões. Embora o caixa atual seja confortável (R$ 270 milhões), a gestão precisará vender ativos nos próximos 6 a 12 meses para manter a saúde financeira. - Quais foram as movimentações recentes do ALZR11?
Nos últimos meses, o ALZR11 adquiriu o Data Center Scala e os imóveis de saúde Ana Rosa e Morumbi (SP). Além disso, vendeu o galpão Aptiv e está em diligência para adquirir duas lojas do Assaí, reforçando seu portfólio diversificado e com potencial de crescimento. - Vale a pena investir no ALZR11?
O ALZR11 é um fundo sólido, com gestão ativa e diversificação estratégica. Ele se destaca pela entrada em mercados promissores, como data centers e saúde. Apesar do aumento da alavancagem, o fundo demonstra planejamento para equilibrar riscos. Para investidores que buscam diversificação e retornos consistentes, o ALZR11 é uma boa opção, desde que os riscos sejam monitorados de perto.
